OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园R充电宝100wh等于多少毫安EIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项充电宝100wh等于多少毫安目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租(zū)户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下(x充电宝100wh等于多少毫安ià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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