近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(z蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句ī)产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句)投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句