万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗xiān)后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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