文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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