文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(q对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思í)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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