导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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