5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zē苏州是几线城市呢ng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了苏州是几线城市呢，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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