文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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