5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高(1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(g1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语è)股成为(wèi)公募(mù)乃至整1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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