万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后(特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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