导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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