万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招)安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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