导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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