一线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消(xiāo)息(xī)为什么这(zhè)么重要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最(zuì)后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的(de)一举一(yī)动都具有(yǒu)风向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有利于全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手房(fáng)指导价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价(jià)和评(píng)估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参(cān)考价真(zhēn)正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍(réng)按(àn)参考价(jià)办(bàn)理按揭(jiē)”。所(suǒ)以还需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更(gèng)多体现(xiàn)为银行贷款等领(lǐng)域(yù)按照新的规则进行，但不会(huì)出台正(zhèng)式文件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口(kǒu)气(qì)公(gōng)布了全(quán)市3595个小区(qū)的(de)参考价，很多南(nán)山、福(f读西的字有哪些，读喜的字有哪些ú)田、宝(bǎo)安中心区的(de)高价(jià)盘，直接按(àn)照当时的(de)市场价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导(dǎo)价来(lái)计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七折即(jí)700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了(le)（多(duō)给210万(wàn)首付）。这(zhè)直接让(ràng)大批量(liàng)买家，失(shī)去(qù)了(le)购房能力，相(xiāng)当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西(xī)安、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进(jìn)。事实(shí)也(yě)确实证明(míng)了，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客(kè)的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个(gè)大(dà)中城市房(fáng)价只有6个(gè)同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心(xīn)数据(jù)显示：成(chéng)交量(liàng)上(shàng)，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二(èr)十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发(fā)布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价(jià)低于(yú)及接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历(lì)其中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一(yī)位码农三年前(qián)高杠杆(gān)买了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新(xīn)低，学区房神(shén)话不(bù)再，房产中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二(èr)手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低(dī)调退出，目(mù)前只有(yǒu)深(shēn)圳(zhèn)还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山(shān)区试(shì)点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政策(cè)。上海(hǎi)也考(kǎo)虑予以多(duō)孩家庭在新房计分制度政策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个大中(zhōng)城市商品住宅销售价格变(biàn)动情(qíng)况(kuàng)来看，广州、深圳(zhèn)的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经(jīng)同比增(zēng)长了，其他(tā)二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市(shì)价格都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面(miàn)可能(néng)更急。3月份，两部门(mén)联合发(fā)文，全面推(tuī)动二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于激活(huó)二手房交易，具(jù)有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业(yè)、房地(dì)产(chǎn)企业要(yào)发挥(huī)国民(mín)经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从字面(miàn)理解(jiě)一下这两个词(cí)，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不(bù)住，小船不(bù)就翻了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的(de)政(zhèng)策，还有一(yī)大波正在路上...

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