“现在(zài)的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机(jī)构(gòu)和投资者的关(guān)注(zhù)度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前(qián)没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的(de)房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的(de)房(fáng)企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是否也是业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是(shì)我(wǒ)们看重的一(yī)家(jiā)房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了(le)“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一(yī)家房企进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多(duō)的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本(běn)身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它的扩张(zhāng)是(shì)有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然(rán)说，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的(de)十大流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的(de)受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江(jiāng)集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的(de)中游环节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别xiān)等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上(shàng)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存(cún)量房(fáng)时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的(de)住(zhù)房规模(mó)越来越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相(xiāng)关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公司(sī)，它们(men)分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房地产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年(nián)内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每(měi)年到期的合(hé)同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合(hé)同周(zhōu)期(qī)还能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度(dù)是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别