饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利(lì)用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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