5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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