5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ight: 24px;'>2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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