近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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