近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写strong>

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EB生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写ITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。