文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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