OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(j狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字iāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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