万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。<九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思/p>

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在202九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思1年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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