5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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