5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端二婚和剩女哪个干净，女性生理需求看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(二婚和剩女哪个干净，女性生理需求xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

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　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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