5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(q中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久iě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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