万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。20上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表14年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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