导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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