5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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