文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安(ā饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思n)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fān饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思g)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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