万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵五的大写是什么押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院五的大写是什么3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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