文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场印信是什么意思？ 印信和书信一样吗(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”印信是什么意思？ 印信和书信一样吗是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国印信是什么意思？ 印信和书信一样吗住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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