万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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