文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(x什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗íng)在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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