近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两(嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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