5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(d沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思ì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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