5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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