“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底(dǐ)部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对(duì)比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无(wú)论是在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企股价大多(duō)表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是(shì)行业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融(róng)资成本(běn)是否是(shì)行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重(zhòng)的一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国(guó)央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的(de)张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过(guò)于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和(hé)二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的(de)扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是(shc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算ì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民(mín)营房企，但在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国(guó)央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合(hé)型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基(jī)金一一六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的(de)基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身业(yè)绩(jì)的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州地(dì)区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只占到近六(liù)成。近三年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发(fā)环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说(shuō)明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前(qián)两位(wèi)的(de)都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品(pǐn)牌(pái)。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是(shì)价(jià)值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业(yè)链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比(bǐ)而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度(dù)沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多(duō)在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难(nán)题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿(lǜ)城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提(tí)价率比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟它的定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较好的服(fú)务是(shì)有(yǒu)关系(xì)的。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算