导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōn东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿g)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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