文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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