5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因