文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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