饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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