导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jū国家常务委员7人，国家常务委员7人简历n)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善国家常务委员7人，国家常务委员7人简历strong>

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。