近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(f不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵ēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵