万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)4斤是多少克，0.4斤是多少克，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信4斤是多少克，0.4斤是多少克息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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