5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗)。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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