文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīn织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思g)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chā织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思o)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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