5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shà四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思ng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思p>

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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