饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收(shōu)费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句)，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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